Trong bối cảnh chi phí sinh hoạt và đặc biệt là chi phí nhà ở tại Đức ngày càng gia tăng, những cập nhật về Luật Đức liên quan đến việc điều chỉnh giá thuê nhà luôn là thông tin nóng hổi. Gần đây, các quy định về tăng tiền thuê nhà sau cải tạo căn hộ đã được bổ sung, mang lại cả cơ hội và thách thức cho người thuê.
Nếu bạn là một trong số những học viên, người lao động đang sinh sống và thuê nhà tại Đức, việc nắm rõ các quy định này là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi người thuê nhà của mình. Chủ nhà vừa sửa chữa hoặc thay mới hệ thống sưởi? Đừng quá lo lắng! Hãy cùng tìm hiểu chi tiết mức tăng tối đa có thể áp dụng và những điều bạn cần làm khi nhận được thông báo tăng giá thuê.
Theo pháp luật hiện hành của Đức, không phải mọi hoạt động sửa chữa đều là căn cứ để tăng tiền thuê nhà sau cải tạo. Việc điều chỉnh giá thuê chỉ hợp pháp khi các hạng mục cải tạo đó thực sự mang lại giá trị gia tăng cho căn hộ hoặc góp phần giảm tiêu thụ năng lượng.
Chủ nhà có quyền điều chỉnh mức tiền thuê nếu họ tiến hành các biện pháp nâng cấp nhằm cải thiện chất lượng không gian sống, nâng cao tiện ích hoặc giảm chi phí năng lượng. Đây được gọi là "hiện đại hóa" (Modernisierung).
Ví dụ, việc chủ nhà thay hệ thống sưởi cũ bằng hệ thống mới, tiết kiệm năng lượng hơn, rõ ràng thuộc nhóm Modernisierung và là căn cứ để tăng tiền thuê nhà sau cải tạo.
Ngược lại, những hoạt động mang tính chất bảo trì hoặc sửa chữa thông thường (Instandhaltung) nhằm duy trì tình trạng sử dụng ban đầu của căn hộ thì không được phép trở thành căn cứ tăng tiền thuê.
Đây được xem là trách nhiệm duy trì cơ bản của chủ nhà và không làm phát sinh quyền tăng giá thuê đối với người thuê. Nếu việc cải tạo có lẫn cả yếu tố bảo trì và hiện đại hóa, chủ nhà phải tách bạch rõ ràng chi phí của từng phần để tính toán mức tăng hợp lý.
Dù việc cải tạo là hợp pháp, Luật Đức vẫn đặt ra những giới hạn nghiêm ngặt để bảo vệ quyền lợi người thuê nhà.
Theo quy định tại § 559 BGB (Bộ luật Dân sự Đức), chủ nhà có thể chuyển tối đa 8% chi phí cải tạo hàng năm vào tiền thuê nhà của người thuê.
Công thức cơ bản: Mức tăng hàng tháng = (Tổng chi phí cải tạo x 8%) / 12 tháng
Để tránh việc tăng giá thuê quá đột ngột, pháp luật đã đặt ra mức trần tuyệt đối (Kappungsgrenze) trong vòng 6 năm:
Ví dụ: Nếu bạn thuê căn hộ 60 m² với giá 5 €/m² (tổng 300 €), mức tăng tối đa trong 6 năm của bạn chỉ là 60 m² x 2 €/m² = 120 €.
Trong thời gian thi công, quyền lợi người thuê nhà vẫn được bảo vệ. Nếu việc cải tạo gây ra những ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt hàng ngày, bạn có thể yêu cầu giảm giá tiền thuê nhà tạm thời (Mietminderung).
Để bảo vệ mình, người thuê nên:
Lưu ý: Bạn chỉ có thể đòi giảm giá tiền thuê nhà đối với những bất tiện thực tế đã xảy ra.
Khi nhận được thông báo tăng tiền thuê nhà sau cải tạo, người thuê cần thực hiện ngay bước kiểm tra quan trọng:
Thông báo của chủ nhà phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý nghiêm ngặt:
Nếu bạn phát hiện điểm chưa hợp lý, chủ nhà tính toán sai chi phí cải tạo hoặc vi phạm giới hạn tăng giá, bạn có 01 tháng để gửi văn bản phản đối (Widerspruch) kể từ ngày nhận thông báo.
Trong trường hợp cảm thấy thông báo tăng giá không minh bạch, thiếu sót về mặt pháp lý hoặc nếu bạn cần tư vấn chuyên sâu về quyền lợi người thuê nhà, hãy liên hệ ngay với Hiệp hội bảo vệ người thuê nhà (Mieterverein). Đây là tổ chức hoạt động phi lợi nhuận, cung cấp sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp về luật thuê nhà với chi phí hợp lý hơn luật sư cá nhân.
Hy vọng những thông tin chi tiết trên đã giúp các bạn học viên, người lao động tại Đức giải đáp được các thắc mắc về tăng tiền thuê nhà sau cải tạo theo Luật Đức mới nhất. Việc nắm vững § 559 BGB và quyền lợi người thuê nhà là bước đầu tiên để tự bảo vệ mình trong môi trường sống mới.
